Użytkowanie wieczyste jest jednym z trzech rodzajów podmiotowych praw rzeczowych, obok własności i ograniczonych praw rzeczowych. W swojej istocie sprowadza się ono do oddania w użytkowanie nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, województwa, powiatu albo gminy osobie fizycznej, prawnej lub jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej na czas określony (od 40 do 99 lat).
Zatem użytkownik wieczysty nie nabywa prawa własności na tej nieruchomości gruntowej, w związku z czym musi uiszczać roczną opłatę na rzecz np. gminy.
Szczegółowe zasady pobierania opłat za użytkowanie określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwana dalej „ustawą”). W art. 71 ustawy wskazano, że za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste pobiera się opłatę roczną (płatną z góry do 31 marca każdego roku) oraz pierwszą opłatę, której wysokość zgodnie z art. 72 ust. 2 ustawy wynosi od 15 do 25 % ceny nieruchomości.
Natomiast wysokość opłaty rocznej została przez ustawodawcę określona na poziomie 0,3 – 3 % wartości nieruchomości, w zależności od celu na jaki nieruchomość została oddana.
Przykładowo wysokość opłaty rocznej za grunt przeznaczony na działalność charytatywną wynosi 0,3%, ale np. na pozostałe nieruchomości gruntowe (inne niż określone wyraźnie w ustawie) – 3 % ceny.
Aby zapobiec nadmiernemu podnoszeniu wysokości opłat za użytkowanie wieczyste ograniczono możliwość ich aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata. Użytkownik wieczysty ma możliwość odwołania się do samorządowego kolegium odwoławczego w celu ustalenia zasadności aktualizacji opłaty dokonanej przez właściwy organ.
Rosnące i często podnoszone opłaty wywołują wiele emocji i bezradność wśród obywateli. Jednak w polskie prawo przewiduje trzy zasadnicze sposoby obniżenia opłaty należnej z tytułu użytkowania wieczystego.
Pierwszy z nich stwarza taką możliwość osobom najuboższym. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia, organ na wniosek udziela 50% bonifikaty, jeśli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
Ma to na celu ochronę osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej przed ponoszeniem dodatkowych obciążeń na rzecz Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego.
Kolejnym sposobem jest zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. O stawce procentowej opłaty rocznej decyduje cel ujęty w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a dopiero w razie braku wskazania celu w umowie – faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.
Jeśli zmiana sposobu korzystania z nieruchomości ma charakter trwały to opłata roczna jest dostosowywana stosownie do nowego celu. Jednak należy mieć na uwadze, że tego rodzaju rozwiązanie może być dla użytkownika wieczystego zarówno korzystne, jak i niekorzystne finansowo.
Otóż w przypadku zmiany przeznaczenia gruntu np. z działalności charytatywnej na cele mieszkalne opłata wzrasta odpowiednio z 0,3 % do 1 %. Ale już w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, która nie jest ujęta w art. 72 ustawy, zmiana przeznaczenia na cel np. turystyczny obniży wysokość opłaty rocznej o 1/3.
Następnym sposobem jest żądanie obniżenia opłaty z uwagi na zmianę wartości nieruchomości (art. 81 ustawy). Obniżenia dokonuje właściwy organ na wniosek użytkownika wieczystego. Doręczenie wniosku powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej.
Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium.
W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. Dowodem w tej sprawie powinien być operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie użytkownika wieczystego.
Polski ustawodawca wystarczająco zabezpieczył użytkowników wieczystych przed nadmiernym wykorzystywaniem ich sytuacji poprzez podnoszenie opłat za użytkowanie wieczyste.
Jednakże dla sprawnego i co najważniejsze skutecznego przeprowadzenia postępowania administracyjnego konieczne jest szczegółowe uzasadnienia kwestii aktualizacji opłaty, w oparciu o konkretny stan faktyczny, co w praktyce wywołuje wiele wątpliwości i komplikacji.
Autor: aplikant radcowski Michał Pieróg
Opublikowano: marzec 2016 r.
Tags:
