Prawo własności rzeczy, w tym nieruchomości, może przysługiwać więcej niż jednej osobie. Może to wynikać z różnych zdarzeń prawnych, np. wskutek nabycia spadku. Taka sytuacja może rodzić konflikty, a brak porozumienia może powodować brak możliwości skutecznego zarządzania nieruchomością wspólną oraz może generować niepotrzebne wydatki finansowe po stronie jednego ze współwłaścicieli, które mogą być potem nie do odzyskania.
Dlatego też, jednym z podstawowych uprawnień współwłaściciela jest żądanie zniesienia współwłasności, przewidziane w art. 210 Kodeksu Cywilnego. Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego.
Ustawodawca nie przewidział szczególnego trybu umownego zniesienia współwłasności, przy czym w przypadku nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Umowa taka powinna wskazywać na sposób zniesienia współwłasności, a także zawierać postanowienia o ewentualnych dopłatach, spłatach i terminach ich uiszczenia.
W przypadku braku zgody współwłaścicieli do zniesieniu współwłasności musi zadecydować sąd w trybie nieprocesowym. Sąd może zdecydować o:
- fizycznym podziale nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami z uwzględnieniem ewentualnych dopłat mających na celu wyrównanie różnic w przyznanych częściach nieruchomości poszczególnym współwłaścicielom,
- przyznaniu nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom wraz z zasądzeniem od nich spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
- sprzedaży rzeczy wspólnej w drodze licytacji.
Podstawową zasadą jest podział fizyczny, chyba że taki podział byłby niemożliwy, sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W dalszej kolejności rozważa się kwestię przyznania nieruchomości jednemu lub grupie współwłaścicieli, natomiast sprzedaż licytacyjną należy uznać za ostateczność z uwagi na jej koszt przeprowadzenia oraz niską opłacalność dla każdego ze współwłaścicieli.
Rozstrzygając o podziale nieruchomości, sąd rozstrzyga również o wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, takich jak te związane z korzystaniem z rzeczy wspólnej, pobieraniem z niej pożytków i przychodów oraz dokonanych nakładów.
Podkreślić należy, iż roszczenia te nie będą mogły być dochodzone po prawomocnym zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności dlatego też tak istotne jest ich zgłoszenie w toku tego postępowania.
eżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.
W przypadku odroczenia terminu zapłaty należności bardzo istotne dla interesów osoby mającej otrzymać dopłaty lub spłaty jest ustanowienie odpowiedniego zabezpieczenia uzyskania tych należności, np. poprzez ustanowienie hipoteki.
W sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości przepisy przewidują opłatę stałą w wysokości 1.000 zł jednakże w sytuacji, gdy możliwe jest porozumienie pomiędzy współwłaścicielami istnieje możliwość poniesienia znacznie niższej opłaty sądowej.
Autor: radca prawny Krzysztof Kapelczak
Opublikowano: marzec 2016 r.
Słowa kluczowe:
