Podjęcie decyzji o budowie domu to tylko początek długotrwałej drogi mającej na celu zamieszkanie w nowym miejscu. Aby bezpiecznie przejść przez proces inwestycji oraz zagwarantować sobie odpowiednie uprawnienia do dochodzenia swoich praw już w trakcie użytkowania domu konieczne jest, oprócz wybrania właściwego wykonawcy (i to najlepiej takiego, który posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej), należyte sporządzenie umowy o budowę domu.
Poniżej przedstawiono podstawowe kwestie, które należy brać pod uwagę przy przygotowywaniu projektu tego rodzaju umowy.
Umowa o budowę domu to umowa o roboty budowlane, której istotnym elementem jest uzyskanie umówionego efektu. Dlatego też w pierwszej kolejności należy precyzyjnie określić co ma być wykonane i niezbędne w tym zakresie jest odwołanie się w umowie do dokumentacji projektowej i oferty wykonawcy, które powinny stanowić integralny element umowy.
Ważne jest również wskazanie standardu wykończenia oraz wykazu i rodzaju materiałów budowlanych, które mają zostać zastosowane. W zakresie materiałów budowlanych należy również określić czy dostarcza je wykonawca czy też inwestor.
Warto również określić kto i od jakiego momentu jest odpowiedzialny za pieczę nad tymi materiałami.
Zasadniczym obowiązkiem inwestora jest obowiązek zapłaty wynagrodzenia za wykonane prace. Wynagrodzenie to najczęściej ma charakter ryczałtowy (wtedy cena nie ulega żadnym zmianom w trakcie wykonania umowy) albo kosztorysowy (wtedy opiera się ono na przewidywaniach dotyczących zakresu prac oraz kosztów ich wykonania, ale nie są one ostateczne i mogą ulec zmianie w procesie inwestycyjnym).
W tego rodzaju umowach najczęściej stosuje się też zaliczki oraz płatności częściowe w miarę postępu prac, przy czym istotne jest takie sporządzenie harmonogramu płatności oraz zapisów zabezpieczających inwestora aby w rzeczywistości płacił za etapy prac wykonane w sposób prawidłowy.
Dodatkowo, w celu uniknięcia nieporozumień, należy pamiętać o zawarciu jednoznacznego postanowienia, iż prace dodatkowe mogą być wykonane tylko po pisemnym uzgodnieniu stron.
W treści umowy powinno się precyzyjnie wymienić katalog obowiązków wykonawcy, zarówno tych obligatoryjnych, między innymi takich jak starannego i profesjonalnego działania, terminowego wykonywania prac, współdziałania z inwestorem, jak również tych fakultatywnych, między innymi takich jak zakup materiałów, zapewnienia obsługi geodezyjnej czy zapewnienia kierownika budowy.
Podkreślić przy tym należy, iż w przypadku tak dużej inwestycji jak budowa domu, w sytuacji gdy kierownika budowy zapewnia wykonawca, warto rozważyć zatrudnienie przez inwestora inspektora nadzoru, który będzie reprezentował interesy inwestora na budowie.
Umowa o roboty budowlane powinna zawierać precyzyjne określenie terminu wykonania umowy oraz poszczególnych etapów prac, gdyż przekroczenie terminów może rodzić istotne konsekwencje takie jak możliwość zastosowania kar umownych czy też nawet odstąpienia od umowy.
W tym zakresie istotne jest określenie trybu odbiorów częściowych oraz odbioru końcowego, w szczególności sposobu zgłoszenia prac do odbioru, terminów dokonania odbiorów, kręgu osób mających uczestniczyć w czynnościach oraz sposobu usuwania wad i usterek w wykonanych pracach.
W zakresie odpowiedzialności stron z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane, niezależnie od ogólnych zasad odpowiedzialności za wystąpienie szkody, w praktyce stosuje się zapisy dotyczące kar umownych, np. na wypadek przekroczenia terminów realizacji prac czy też w sytuacji odstąpienia przez jedną ze stron od umowy.
Bardzo istotną kwestią dla inwestora jest określenie warunków oraz terminów gwarancji, udzielonej zarówno na wykonane elementy konstrukcyjne jak i elementy wykończeniowe.
Prawidłowo sporządzona umowa powinna przewidywać sposób wykonywania uprawień z tytułu gwarancji oraz obowiązki wykonawcy po zgłoszeniu żądania gwarancyjnego.
Końcowa część umowy to pozostałe postanowienia, między innymi takie jak wskazanie osób do kontaktu, adresów zamieszkania stron z uwzględnieniem skutków braku powiadomienia o zmianie adresu, zastrzeżenie pod rygorem nieważności pisemności co do sposobu przeprowadzenia zmian w treści umowy, a także postanowienia co do sposobu rozwiązywania ewentualnych sposób, w tym określenie właściwości miejscowej sądu.
Reasumując, sporządzenie w sposób precyzyjny i prawidłowy umowy na budowę domu jest warunkiem niezbędnym do zapewnienia stronom zabezpieczenia ich interesów i pozwala na późniejszą skuteczną realizację praw uczestników procesu budowlanego.
Warto w tej kwestii zwrócić się do radcy prawnego, który pomoże zarówno przeanalizować umowę przedstawioną klientowi kancelarii przez drugą stronę jak również przygotuje dla klienta osobny projekt tego rodzaju umowy.
Radca prawny następnie uczestniczy w procesie negocjacji zapisów umowy w celu opracowania jej ostatecznej wersji, a w przyszłości może pomóc w realizacji jej postanowień w przypadku naruszenia przez drugą stronę obowiązków wynikających z umowy.
Autor: radca prawny Krzysztof Kapelczak
Opublikowano: kwiecień 2016 r.
Słowa kluczowe:
